澳洲聯邦政府日前公布2026至27年度聯邦預算案，其中涉及負扣稅（Negative Gearing）、資本增值稅（Capital Gains Tax）及家庭信託（Family Trust）等稅務改革方向，引起社會及投資市場廣泛關注。
政府強調，相關改革有助改善住房可負擔性，並希望將資金由現有住宅市場，引導至新建住宅供應，以協助年輕人更容易進入樓市。不過，外界對於政策是否真能幫助年輕人置業，仍然存在相當大爭議。
2CR澳洲中文廣播電台特別邀請《胡嘉龍經濟脈搏》主持、胡嘉龍集團主席胡嘉龍接受專訪，分析今次預算案對樓市、中產家庭、年輕人及澳洲長遠投資文化的影響。
預算案改革核心：重新定義澳洲資產累積模式
胡嘉龍認為，今次預算案已不再只是一般生活成本紓困或經濟刺激措施，而是澳洲政府近年少見、涉及整體資產制度方向的重要改革。
他指出，過去二、三十年，澳洲形成了一套相對固定的資產累積模式，包括利用負扣稅投資物業、透過長期持有資產享受資本增值稅折扣，以及利用家庭信託進行收入分配與財富管理。這些制度逐漸成為澳洲中產家庭、小企業主及投資者建立財富的重要基礎。
而今次政府真正改變的，並非即時重新分配現有財富，而是透過修改投資回報與稅務計算方式，重新定義未來資產增值與財富累積的規則。
胡嘉龍形容，這是一場「遊戲規則的改變」，其影響未必即時浮現，但對未來市場行為及投資方向將帶來深遠改變。
年輕人未必真正受惠
對於政府強調改革有助年輕人置業，胡嘉龍則持保留態度。
他認為，一旦投資者減少買樓出租，市場租盤供應可能進一步減少，最終推高租金水平，令年輕租客承受更大壓力。
此外，他指出，過去年輕人透過交易所買賣基金及長線投資累積首期資金的方式，亦可能因資本增值稅制度改變而受到影響。未來投資收益稅務負擔增加，或削弱年輕人累積財富及儲蓄首期的能力。
澳洲樓市問題根源在於供應與基建
談及澳洲樓價長期高企的原因，胡嘉龍認為，真正問題並不只是稅制，而是長期房屋供應不足及基建規劃落後。
他指出，澳洲雖然土地廣闊，但交通及基建配套未能有效支持人口向外圍地區擴展，加上建築工人短缺、移民人口持續增加，令住房需求長期高於供應。
他預計，未來澳洲樓價未必會大幅下跌，但亦未必再出現過去數十年高速上升的情況，市場有機會進入長時間橫行階段。
資本增值稅改革：長線資產增值模式或被改寫
在資本增值稅方面，胡嘉龍認為，今次改革對澳洲長線投資文化影響尤其深遠。
他指出，過去澳洲容許長期持有資產的人士享有五成資本增值稅折扣，因此不少人願意透過長期持有物業、股票或交易所買賣基金等方式累積資產，再利用較低稅務成本實現財富增長。
尤其不少中產家庭及年輕人，會先透過交易所買賣基金或指數基金進行長線投資，待資產增值後，再將資金作為置業首期或未來財富基礎。
但在新制度方向下，資本增值收益未來有機會按更高邊際稅率計算，令長線投資回報模式出現改變。
胡嘉龍認為，這不單止影響一般投資者，更可能削弱澳洲未來創業與高風險投資文化。
他指出，許多創業者本身需要承受巨大風險，包括動用個人資產、按揭房屋甚至借貸創業，而成功後的資本增值，一直是推動創業的重要誘因之一。
若未來資本增值收益稅率大幅提高，可能令部分原本願意承擔風險的人，轉向較保守的投資方式，對澳洲長遠創新及企業發展構成限制。
負扣稅改革：樓市與租務市場或受衝擊
在負扣稅方面，政府希望透過限制二手樓投資優惠，引導資金流向新建住宅，以增加市場供應。
不過胡嘉龍認為，樓市供應問題本身並不只是稅制問題，而是涉及基建、土地供應、建築成本及勞工短缺等多方面因素。
他指出，目前澳洲住宅投資本身的租金回報率並不算高，很多投資者過去願意持有物業，主要依賴負扣稅及未來樓價升值。
當負扣稅優惠減少，加上未來出售資產時需要承擔更高資本增值稅負擔後，部分投資者有機會減少購入二手投資物業，甚至重新評估是否值得持有出租物業。
家庭信託改革：中小企業及中產家庭需重新部署
家庭信託改革則被胡嘉龍形容為今次預算案中最具震撼性的部分之一。
他指出，外界普遍誤以為家庭信託只是富豪使用，但實際上澳洲大量中小企業、水電工程、建築及家庭生意，均透過家庭信託進行收入分配及稅務安排。
許多家庭過去透過家庭信託將收入分配予不同家庭成員，以降低整體家庭稅率，同時亦利用「蓄水池公司」等結構保留盈利，作為長線財富管理工具。
但在新制度方向下，最低稅率安排及相關限制，將迫使大量家庭及企業重新設計整體資產結構。
胡嘉龍指出，未來許多過往常見的資產安排方式，可能不再具有效益，甚至會出現極高實際稅率情況，因此不少家庭未來都需要重新進行資產重組。
不過，他亦提醒，目前相關政策仍屬預算案建議階段，尚未正式完成立法程序，未來仍有可能出現修訂。
普通市民如何面對改革？
談到普通市民應如何應對今次改革時，胡嘉龍認為，未來澳洲家庭需要重新思考整體資產配置及財富管理方向。
他指出，過去依賴單一物業升值的模式，未來未必仍然適用，市民需要更重視整體資產結構、現金流、退休規劃及稅務安排。
他認為，退休金未來仍然是澳洲其中一個最重要及最有效率的長線財富管理工具，尤其對中年人士而言，更需要及早規劃退休金結構。
此外，他亦提到投資債券等混合型投資工具，未來有機會成為部分家庭重新部署資產時考慮的方向之一。
不過，他強調，未來投資策略將變得更加複雜，市民需要更重視專業財務規劃及長線財富管理。
澳洲是否正迎來投資文化轉折點？
專訪最後，胡嘉龍認為，若今次預算案相關措施最終正式立法，澳洲將可能正式進入一個全新的投資時代。
他指出，無論是物業投資、家庭信託、長線資產增值，甚至創業與風險投資文化，未來都可能因今次改革而出現根本性改變。
不過，他同時認為，即使相關改革可能對投資模式及中小企業造成衝擊，未必會對澳洲整體經濟構成根本影響，因為澳洲經濟其中一個最核心支柱，始終是天然資源出口。
他指出，全球對能源、礦產、人工智能數據中心及新能源相關資源需求仍然強勁，而澳洲在天然資源供應方面依然具備相當優勢。
因此，他認為，今次預算案更大的影響，將集中於澳洲本地資產市場、投資文化及中產家庭的財富累積模式，而非整體經濟是否出現衰退。
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