很多業主每隔一段時間都會收到政府發出的土地估價通知，或在繳交市政差餉、土地稅時看到一個「土地價值」的數字。不少人第一反應可能是：我的房子明明沒有賣，為什麼土地價值會變？為什麼同一條街的房子，大家要交的費用可以差這麼遠？公寓業主又是否也會受到土地估價影響？
2CR澳洲中文廣播電台近日訪問新州政府土地估價相關部門估價師李偉龍先生，請他用較貼近日常生活的方式，解釋土地估價背後的運作，以及這些估值如何影響市民最常接觸到的市政差餉和土地稅。
李偉龍先生具有超過十年的物業估價經驗，曾在私人估價公司工作，現於政府部門負責土地估價、交易分析及估值審核等工作。他表示，很多人以為土地估價師的工作就是「估一間屋值多少錢」，但其實政府土地估價最核心的重點，除了房屋本身，還有土地本身的價值。
土地價值不是房屋市值
李偉龍先生解釋，市民常見的誤解，是把「房屋市值」等同於「土地價值」。其實，房屋市值是物業在市場上的整體售價，包括土地、房屋建築、裝修、花園、車道，以及買家對地段的偏好；土地價值則只計算土地本身。
在實際估算時，估價師會先參考物業成交價，再扣除房屋及其他地上建設的價值，從而推算出土地本身的價值。因此，即使兩間房屋售價相近，土地價值仍可能不同。
影響土地價值的因素包括土地面積、形狀、地勢、街面寬度、周邊設施、土地用途及發展限制等。例如一幅地若靠近火車站或購物中心，通常會較受市場歡迎；相反，若土地上方有高壓電線、地下有管道，或地形過斜，便可能影響其發展潛力和估值。
李偉龍先生表示，土地估價的重點不是單看房子「賣了多少錢」，而是要拆解成交價背後，哪些價值來自房屋，哪些價值來自土地。這也是為什麼同一條街、看似相似的物業，土地價值仍可能不同。
估價不是政府隨意定價 而是看市場交易
李偉龍先生特別指出，政府土地估價並不是估價師坐在辦公室「憑感覺」決定一塊地值多少錢，而是要參考真實市場交易。
當某個地區有房屋買賣後，相關成交資料會進入系統。估價師會分析這些交易，看看市場正在上升、下跌，還是保持穩定。
他表示，政府部門需要處理大量土地資料，因此會採用「大量估值」（mass valuation）的方式。第一次出現這個詞，可以理解為：不是每一塊地都像私人估價一樣單獨做一份完整報告，而是把相似土地分組比較，再根據真實成交作調整。
例如，臨水的土地會和臨水土地比較；靠近火車站和購物中心的土地，會和同類地段比較；比較偏遠、交通不方便的土地，也會放在相似類別中分析。
李偉龍先生本人負責的土地數量約有六萬幅，當中包括住宅、商業、工業用地，以及大型發展地塊。他表示，土地估價不是單看地圖上的位置，而是要同時考慮面積、形狀、地勢、街面寬度、周邊設施、土地用途和實際成交。
為什麼你的市政差餉和土地稅會受影響
對大部分業主來說，土地估價最直接的影響，就是市政差餉（Council Rates）和土地稅（Land Tax）。
市政差餉是地方市政府向業主收取的費用，用於道路、公園、垃圾服務及社區設施等地方公共服務。土地稅則是由新州政府徵收的州級稅項，並非地方市政府收取。一般情況下，若業主在新州持有應課稅土地，例如投資物業、商業用地，或持有土地價值超過免稅門檻，便可能需要繳交土地稅。
李偉龍先生解釋，這些費用都會參考土地價值，但並不代表土地價值上升多少，帳單就一定按相同比例增加。不同市政府和不同稅務規則都有各自的計算方式。不過，土地價值仍然是一個重要基礎，當一個地區的土地價值明顯上升，業主未來收到的市政差餉或土地稅，便有機會受到影響。
至於為什麼有些業主會覺得土地價值「突然」大幅上升，李偉龍先生表示，有時候這並不是真正突然發生，而是市場變化累積了一段時間後，估值需要重新追上現實。
例如某些地區多年來成交很少，估價師可參考的市場資料有限，因此土地價值可能長時間沒有明顯調整。當該區重新出現買賣，而且成交結果顯示土地價值已經上升，估價師便需要重新檢視相關土地，並考慮同一區域、同一類型物業的估值是否也需要調整。
換句話說，業主看到的可能是某一年估值升幅較大，但背後其實是市場早已變化，只是過去缺乏足夠成交數據反映出來。李偉龍先生亦形容，若一個地區過去長時間未有調整，部分業主某程度上等於已經享受了一段較低估值所帶來的費用水平；當新的市場證據出現後，估值便需要回到更接近市場現實的位置。
土地價值突然上升 未必是真的「突然」
有些業主會覺得，自己的土地價值某一年突然升了很多，好像完全沒有預兆。李偉龍先生解釋，有時候這並不一定是突然發生，而是市場變化累積了一段時間後，估值需要重新追上現實。
例如某些地區多年來成交很少，政府可參考的市場資料有限。當新的成交終於出現，而且顯示該區土地價值已明顯上升，估價便需要作出調整。
換句話說，市民看到的是某一年估值升幅較大，但背後可能是市場已經變了一段時間，只是過去缺乏足夠成交數據反映出來。
公寓和單元房業主也和土地價值有關
不少公寓業主可能會以為，土地估價主要影響獨立屋，與公寓（apartment） 或單元房（unit ）關係不大。李偉龍先生表示，其實公寓業主同樣會受到土地價值影響。
不同之處在於，公寓不是每個單位各自擁有一塊完整土地，而是整棟大廈所在的土地先被估值，再按照每個單位的「單位權益比例」（unit entitlement）分攤。
第一次理解這個概念，可以把它想像成：一棟公寓大樓有一塊共同土地，每個單位按自己在整棟樓中的比例，分擔一部分土地價值。
例如，三房單位通常面積較大，所佔比例可能較高；一房單位面積較小，所佔比例可能較低。因此，三房業主在土地價值分攤、市政差餉或管理費上，通常可能承擔較大比例。
所以，公寓業主雖然不是單獨擁有一幅土地，但仍然會透過這種分攤方式，與土地估價產生關係。
為什麼同一條街 土地價值可以差很多
訪問中，李偉龍先生也回應了一個很常見的疑問：為什麼同一條街的房子，看起來差不多，但土地價值可以差很多？
他表示，表面上相似的物業，背後可能有很多不同因素。
有些房子可能因為賣家急售，成交價偏低；有些買家可能特別喜歡某個地段，願意出更高價購買。這些特殊交易如果沒有被仔細分析，就可能造成估值偏差。
另外，一些土地存在的限制，鄰居未必看得出來。例如土地下面可能有排水管，土地上方可能有高壓電線，或者地勢太斜、形狀不規則，令日後發展受到限制。這些都會影響土地本身的價值。
李偉龍先生表示，估價師的工作之一，就是要把這些特殊情況找出來。如果某筆成交明顯高於或低於正常市場水平，便需要進一步檢查，不能讓單一異常交易影響整個地區的土地估值。
Rezoning會不會令土地價值上升
近年新州不少地區都有改劃用途、提高住宅密度、靠近交通樞紐發展等政策，很多業主關心：如果我的土地可以起更高密度住宅，土地價值是否會上升？
李偉龍先生表示，答案是有可能。
如果一幅土地原本只是普通獨立屋用途，但後來因為規劃改變，可以興建更多住宅，甚至具備公寓發展潛力，這幅土地在市場眼中自然可能更有價值。
他提到，估價時會考慮土地的「最高及最佳用途」（highest and best use）。第一次理解這個詞，可以簡單看成：這幅土地在法律和規劃允許下，最有價值、最合理的使用方式是什麼。
例如一幅800平方米的土地，如果原本只是建一間獨立屋，但現在規劃上可以興建數層住宅，估價師便會參考同類可發展土地的市場價值，判斷這幅地是否應該有更高估值。
這也意味著，若土地因發展潛力增加而升值，未來相關費用也可能受到影響。
政策公布後 地價不會即日改變
不過，李偉龍先生也提醒，政府公布新政策或大型基建項目後，土地價值不一定會立刻完全反映。
原因很簡單：估價師仍然需要看市場交易。
就算某個地區宣布未來有新交通項目、重劃用途或提高密度，估價師也不能單靠猜測決定升幅。需要等實際房屋買賣出現，看到買家願意為這些潛在好處支付多少錢，才有更具體的判斷。
而房屋成交本身也有時間差。買賣完成需要結算，資料進入系統又需要時間，因此土地估值往往會比市場反應慢兩三個月，甚至更長。
所以，土地估價不是新聞一出就立即改，而是要等市場用真實成交「說話」。
不認同估值 可以先查詢再申訴
如果業主收到土地估價通知後，覺得估值明顯不合理，是否只能接受？
李偉龍先生表示，業主可以先查詢，也可以按程序提出申訴。
如果市民只是想了解估值是否有問題，可以先致電相關政府部門，要求檢視自己的土地估價。前線客服人員會把個案轉交估價團隊，由估價師檢查該土地的估值是否有足夠市場證據支持。
如果業主看完回覆後仍然不同意，也可以正式提出申訴。李偉龍先生表示，相關程序會有清楚指引，業主可以按照步驟提交理據。
他提醒，提出申訴時，最好不是單純說「我覺得太貴」，而是提供具體原因，例如同區相似土地成交、土地本身限制、地形問題，或其他可能影響價值的資料。
政府估價不是一個人說了算
談到政府估價與私人估價公司的不同，李偉龍先生表示，私人公司工作方式通常較靈活，而政府部門則更重視程序一致性。
他指出，政府內部有不同團隊分工，包括資料輸入、前線客服、估價、質量審核和申訴處理。每個環節相對獨立，目的就是避免由單一估價師決定所有結果。
簡單來說，估價師完成分析後，還會有審核程序檢查資料是否合理。若業主提出申訴，也會由相關團隊再作檢視。
李偉龍先生表示，這種制度的目的，是希望估值結果更公平、更一致，而不是某一個人「說了算」。
AI可以幫忙 但不能完全取代估價師
現時很多行業都在討論人工智能會否取代人手工作，土地估價也不例外。李偉龍先生認為，人工智能可以作為工具，但短期內難以完全取代估價師。
他解釋，土地估價有很多細節不是單靠電腦數據就能看出來。例如土地是否太斜、是否有管道穿過、是否有高壓電線、是否受發展限制影響，這些都需要人手檢查和專業判斷。
外部數據平台可以提供參考，但政府估價最終仍需要依靠原始交易資料和人工審核。李偉龍先生表示，如果單靠外部數據就能完成所有工作，那估價師這份工作就不需要存在了。
最大誤解：估價師不是為了把地價估高
訪問最後，李偉龍先生表示，公眾對政府土地估價最大的誤解，是以為估價師一定想把地價估高，令業主多交市政差餉或土地稅。
他說，估價師的工作並不是單純追求高估值，而是要在市場證據、土地條件、政府要求和業主可理解程度之間取得平衡。
土地估價看似是一個數字，但背後其實牽涉很多判斷：市場有沒有成交、土地有沒有特殊限制、附近是否有基建或規劃改變、物業本身是否具備更高發展潛力等。
李偉龍先生希望透過今次訪問，讓更多市民明白，土地估價不是簡單地「政府說多少就是多少」，而是一套以市場交易為基礎、再經過專業分析和內部審核的制度。
對業主而言，最重要的是分清「房屋市值」和「土地價值」的不同。如果收到估價通知後有疑問，不應只看最後的數字，而應了解估值背後的原因，必要時亦可主動查詢或提出申訴。
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